A bérlet

Az ingatlanok bérbeadása, azaz a bérlet egy polgári jogi szerződés eredménye, tehát alapvetően a bérbeadó és a bérlő elhatározásán alapul. Lényege, hogy a felek bármiben megállapodhatnak, amit a jogszabály nem tilt, a bérleti szerződés tehát viszonylag szabadon megfogalmazható irat. Nem lehet elégszer hangsúlyozni, milyen fontos az, hogy a felek minden lényeges, vagy bármelyik fél által lényegesnek tartott kérdésben megegyezzenek, és a megegyezést mindenki számára érthetően, egyértelmű módon írásba is foglalják. Részben azért, hogy az idő múlásával ne homályosodjanak el a megegyezés részletei, részben azért, hogy jogvita esetén egy kívülálló előtt is világos legyen a felek szerződéskötéskori szándéka

Kötelezettségek

A bérbeadónak elsősorban az a kötelessége, hogy biztosítsa a bérlő számára a bérlet, ingatlan, lakás használatát, azt adja a bérlő birtokába. Ezen túlmenően a bérbeadónak karbantartási kötelezettségei is vannak. Neki kell gondoskodnia arról, hogy ne nedvesedjen a fal, az elromlott kazánt neki kell kicserélnie, vagy kéményt kell bélelni, ha szükséges. A bérlőnek viszont kötelessége a bérlemény rendeltetésszerű használata, az állapot megőrzése, a rendszeres karbantartás, a rendellenes használatból eredő károk helyreállítása. Természetesen e kötelezettségek is részletesen szabályozhatóak a szerződésben a dohányzási tilalomtól kezdve a szellőztetési kötelezettségig, vagy az állattartás lehetőségéig.

Kaució

A jogszabály kötelezően nem ír elő óvadékfizetségi kötelezettséget, óvadékkal a bérlő a teljesítését csak akkor köteles biztosítani, ha a szerződés erről rendelkezik. A gyakorlat viszont 2-3 havi bérleti díjnak megfelelő összeget szokott meghatározni óvadékként. A bérlő azt a bérbeadónak kell hogy átadja abból a célból, hogy ha a bérbeadónak anyagi követelése van a bérlővel szemben, akkor azt az óvadékból elégíthesse ki.

Általában szokták a szerződésben a felek szabályozni azt is, hogy ha a bérbeadó jogszerűen felhasználta az óvadékot vagy annak egy részét, akkor azt a bérlő köteles pótolni. A szerződés megszűnésekor a fel nem használt óvadékkal persze a bérbeadó köteles elszámolni. Sok szerződés az óvadékkal való elszámolás időpontjául a bérlemény visszavételének idejét jelöli meg, holott gyakran csak a szerződés megszűnése és a bérlő kiköltözése után derül ki, hogy mennyi rezsiköltség maradt, milyen kárt okozott a bérlő az ingatlanban. Sajnos sokszor előfordul, hogy 3 hónapi bérleti díj összegének megfelelő óvadék egyáltalán nem elég arra, hogy a bérleményben keletkezett károk javítási költségeit, vagy a felhalmozott tartozást fedezze.

Egyenlőtlenségek

A bérleti jogviszonyban két fél közel sincs nincs egyenlően biztosított helyzetben. Sokan gondolnák, hogy a bérlő a kiszolgáltatottabb, valójában azonban fordított a helyzet. A bérbeadó egy kulcs átadásával rábízza a bérlőre az ingatlanát, a saját tulajdonát képező értékét, továbbá a bérlőre bízza olyan kötelezettségei teljesítését, amelyek elmaradása esetén maga vállal kockázatot (közös költség fizetése, rezsiköltség fizetése) és már ezzel is sokat kockáztat. Ha a bérlő például nem fizet rezsit, könnyen kikapcsolják a szolgáltatást, aminek a visszaállítása jelentős költség. Vagy nem tesz eleget a közösköltség-fizetési kötelezettségének, aminek eredménye lehet az ingatlan jelzáloggal terhelése is. Vagy nem tartja karban a lakást, vagy abban kárt okoz, és akkor a bérbeadót nagy sérelem éri. Ráadásul igen nehéz jogi úton érvényt szerezni az igazságának. Neki kell ugyanis bírósághoz fordulnia, neki kell finanszíroznia az eljárást, és nagy kérdés, hogy a procedúra végeztével be tudja-e hajtani a tartozást, vagy elérni akár azt, hogy a bérlő kiköltözzön.

A bérbeadó saját maga – ha a szerződés erre nem jogosítja fel – nem szerezhet érvényt a jogainak, nem szüntetheti meg a közműszolgáltatást, nem követhet el birtoksértést a bérlővel szemben, de a bírósági végrehajtás esetén is sok akadály merülhet fel, ha nincs a bérlőnek végrehajtás alá vonható jövedelme, vagyona, vagy éppen kilakoltatási tilalom van. Hosszú időn át zajló ügyek lehetnek ezek, rengeteg jogi csűrcsavar létezik, a bérlő pedig nagyon sokáig tudja húzni az időt, ha akarja.

Mi segíthet?

Jól gondoljuk meg, hogy bérbeadóként négy markos legénnyel érkezzünk-e a fizetni, vagy kiköltözni nem szándékozó bérlőhöz. Ez ugyanis általában felveti az önbíráskodás gyanúját. Mindamellett a szerződés adhat jogot arra, hogy a bérbeadó saját maga szerezzen érvényt a jogos követelésének, bizonyos korlátok között gátolja a közműfogyasztást, sőt végső soron akár azt is, hogy a bérbeadó jogosult a bérlőt kiköltöztetni a bérleményből. Már az is jelzésértékű lehet tehát a bérbeadó számára, hogy aláírja-e a bérlő a hasonló kitételeket tartalmazó szerződést, vagy sem. Ha nem vállalja szerződésszegése ilyen jellegű jogkövetkezményeit, akkor gyanús, hogy egyáltalán van-e szándéka szerződésszerűen teljesíteni.

Érdemes továbbá közjegyzői okiratba foglalni a fizetési, kiköltözési kötelezettségeket. Egy ilyen irat megléte esetén nem kell bírósághoz fordulni, és vállalni a hosszú pereskedést, hanem a közjegyző rögtön végrehajthatóvá nyilváníthatja az okiratot, és azonnal lehet végrehajtást kezdeményezni.

A bérlő teljesítését az óvadék mellett egyéb biztosítékokkal is erősíteni, akár kezes bevonásával, aki vállalja, hogy – amennyiben a bérlő nem tud fizetni – maga törleszti a tartozást. Ha a határozott idejű szerződésnél nem megy ki a bérlő, akkor a bíróság gyorsított eljárásban tárgyalhatja az ügyet, és szintén lehetségessé válik a végrehajtás. Figyelni kell viszont arra, hogy a határozott idejű szerződés határozatlan idejűvé válik, ha a határidő letelte után a bérlő a bérleményt tovább használja, és ez ellen a bérbeadó 15 napon belül nem tiltakozik.

Egy ijesztő igaz történet

Egy házaspár egy amerikai gazdasági társaság nevében ingatlant bérelt Budán. Egy ideig mindent rendben fizettek, majd miután felhagytak a törlesztéssel, a bérbeadó beperelte őket. Az amerikai társaság nevében a házaspár javaslatot tett a megegyezésre, és megígérte, hogy kifizeti a tartozást. Ezt bírósági egyezségbe is foglalták, de a házaspár továbbra sem nem fizetett. Teltek-múltak az évek, a bérbeadó végül elment a végrehajtóhoz, ahol kiderült, hogy a társaság régóta nem is létezik, nincs tehát kin végrehajtani. A bérbeadó ez után minden jogszerű lépést megtett, hogy az immáron jogcím nélkül lakó házaspár a lakást hagyja el, de újabb négy évnek kellett eltelnie, hogy a bíróság ideiglenes intézkedést hozzon, miszerint nekik valóban ki kell menniük a lakásból. Közben jött a covid, a végrehajtás pedig nem vezetett eredményre. A házaspár több, mint 10 évig lakott ott úgy ebben a lakásban, hogy nem fizetett egy petákot sem: idén költöztek ki végre-valahára.

Ez egy extrém eset, de nem rendkívüli.

Úgy látom, hogy a bérleti jogviszonyokkal kapcsolatos jogviták gyakorisága, jellege szoros összefüggésben van az életszínvonallal. A fizetésképtelenség, a rossz anyagi helyzet gyakran nehezíti meg a bérlő teljesítését és okoz gondot a bérbeadónak. Azokban az országokban, ahol az életszínvonal magasabb, ez kisebb mértékben van jelen, Magyarországon viszont sajnos egyre inkább látható.

Galériánkban a leghajmeresztőbb főbérlős történeteket vesszük sorra!